土地の名義を変更してほしい

「土地の名義を変更したいのですが」というお問い合わせをいただきます。

まさに司法書士の主要な仕事であり,このようなお問い合わせから私どもの食い扶持につながっておりまして,たいへんありがたいものです。

私ども司法書士がしております不動産の名義変更は,他の種類の名義変更と異なるところがあり,やや苦労することがあります。それは,「どのような理由で名義変更するのか」ということを明らかにして,これを法務局に対して証明する必要があることです。

登記原因は何でしょうか

不動産登記法
(権利に関する登記の登記事項)
第59条 権利に関する登記の登記事項は,次のとおりとする。
一 登記の目的
二 申請の受付の年月日及び受付番号
三 登記原因及びその日付
四 登記に係る権利の権利者の氏名又は名称及び住所並びに登記名義人が二人以上であるときは当該権利の登記名義人ごとの持分
(以下略)

名義変更の理由となる登記原因は,相続,売買,贈与,交換,財産分与,共有物分割,現物配当,代物弁済,譲渡担保など多種多様にわたります。ご依頼者に対してこれを直接的に質問をしますと,怪訝な顔をされてしまいますので,専門家としては,わかりやすく説明しなければなりません。話をお聞きしておりますと,理由ではなく,動機を明らかにされることの方が多いように思います。

  • 自分の名義の土地を,生前に息子の名義に変えておきたい
  • 売却手続を簡便にするために,共有名義を単独名義に整理したい
  • 会社名義の土地を社長個人の名義に直したい

土地や建物の名義変更を検討するきっかけとして,よくあるものですが,登記原因を意識して話を聞くのは司法書士くらいのもので,一般的には特に気にすることではありません。動機の部分の聞き取りをして,実体法上でもっとも近いところを提案して,ご理解いただくこととなります。

また,一方は「もらった」と言い,他方は「売った」というように,当事者間の認識のズレがあるのがもっとも怖いところであります。私どもが慎重に聞き取りをするのは,このためであります。

税金にご注意を

土地や建物の名義を動かしますと,ほとんどの場合に,税金がつきまといます。登録免許税のほかに,不動産取得税,贈与税,譲渡所得税など,それなりに高額になることがあります。したがって,さまざまな角度から本当に必要な名義変更であるのかを,じっくり検討していただいてから,登記の手続をすることをおすすめしております。

車両や株式の名義変更

不動産以外には,車両や株式の名義変更をすることが考えられます。車両の名義変更は,譲渡証明書などの必要な書類を作成し,運輸局に手数料を納めて,新しいナンバープレートを交付してもらいます。車両の譲渡証明書には,譲渡日は記載されておりますが,譲渡の原因は記載しません。

株式の名義変更も同様に,発行会社に対して株主名簿の書き換えを請求しますが,株主名簿には取得日が記載されるのみで,取得原因の記載はありません。

不動産の名義変更のときは,他の名義変更と比べて,細かい部分を気にします。ご依頼者の意図は,名義が変われば達成されるものであり,登記簿に記録される登記原因も「相続」と「譲渡」だけでよいのではないかと思うことがあります。

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