賃貸アパートの保証人の責任

マンションやアパートを賃貸借契約するときには,保証人を付けることを求められる場合があります。個人が保証人となっている賃貸借契約に関して,2020年4月1日施行の債権法改正の影響があります。

賃貸マンションやアパートにおける保証契約の法的性質

一般に,借金や奨学金等を利用するときには,保証人を付けることを求められますが,これらの保証人は「いくら借りたのか」という具体的な金額でもって保証する範囲が明確となっております。したがって,保証人は,元本・利息・遅延損害金の範囲内で保証債務を負うこととなります。

ところが,賃貸マンション等の保証人は,賃貸借契約をしている期間中に,借主が家賃を滞納したときに,これを保証するものであります。つまり,保証人となる時点では,どれだけの保証債務を負うのか,この範囲がわかりません。これを根保証契約といいます。

他の事例では,介護施設等に入居する際に,入居費用や施設内での損害賠償を家族が保証する場合も,これと同じく根保証契約となります。

個人の根保証契約に関する規定が改正されます

民法
(個人根保証契約の保証人の責任等)
第465条の2 一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約(以下「根保証契約」という。)であって保証人が法人でないもの(以下「個人根保証契約」という。)の保証人は,主たる債務の元本,主たる債務に関する利息,違約金,損害賠償その他その債務に従たる全てのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について,その全部に係る極度額を限度として,その履行をする責任を負う。

2 個人根保証契約は,前項に規定する極度額を定めなければ,その効力を生じない。

3 第446条第2項及び第3項の規定は,個人根保証契約における第1項に規定する極度額の定めについて準用する。

(個人根保証契約の元本の確定事由)
第465条の4 次に掲げる場合には,個人根保証契約における主たる債務の元本は,確定する。ただし,第一号に掲げる場合にあっては,強制執行又は担保権の実行の手続の開始があったときに限る。

一 債権者が,保証人の財産について,金銭の支払を目的とする債権についての強制執行又は担保権の実行を申し立てたとき。

二 保証人が破産手続開始の決定を受けたとき。

三 主たる債務者又は保証人が死亡したとき。
(以下,略)

個人を保証人とする根保証契約を締結する場合には,保証人が支払いの責任を負う上限金額である極度額を定めなければ,保証契約が無効となります。この極度額は,契約書に中に明記されていなければなりません。

また,保証人が破産をしたり,借主や保証人が死亡したりしたときは,その時点で保証すべき元本が確定するため,これ以後に発生する債務については,保証の範囲外となります。

賃貸借契約の自動更新条項の扱いについて

賃貸マンションやアパートでは,契約期間が満了しても,特に当事者から申出がなければ,同じ条件で自動的に更新される旨の約定が記載されていることがあります。

改正民法施行後に,賃貸借契約が自動的に更新されたときに,保証契約についても自動的に更新されるのかという論点があります。特に,現在の賃貸借契約書には,保証債務に関する極度額が明記されているものはないと考えますので,民法改正後に,これが一律に無効となってしまうとすれば,賃貸経営にとって大きな影響があります。

結論を言えば,自動更新する旨の約定があり,これに基づいて契約更新がされた場合に,保証契約については当初の契約が継続していると考え,有効であると判断されるようです。

しかし,後日の紛争を予防することを考えた場合には,長期間にわたって自動更新されている賃貸借契約については,この機会に総点検し,改正民法に対応した契約書でもって,あらためて結び直しておくことをおすすめします。

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