不動産登記

土地の共有名義の解消

相続した不動産を、共有名義にすることはやめましょう。

これは、たびたび申し上げております。土地を共有名義にしておいて、よいことがなにもないからです。

たとえば、相続の場面で、遺産が土地1筆しかなく、とりあえず法定相続分の割合で相続人全員の名義をつけておく、というような措置をしている方があります。

この「とりあえず」が、取り返しのつかない事態になってしまうことがあります。

共有名義にすると、売却や活用をする際に共有者全員の合意がなければ進められないほか、共有者に次の相続が発生したときには、そこから枝分かれして、さらに共有者が増えてしまい、その解消が困難になります。

ひとたび親の土地を子どもふたりの共有名義にしてしまえば、次に子どもが亡くなったときには、次の世代ではいとこ同士で共有することになります。

共有者のうち誰かが認知症などで意思能力を喪失してしまったら、その土地は動かすことも活用することもできず、塩漬けです。

田や畑などの農地を共有名義で相続をしてしまった場合には、地域によっては名義変更をするための農地法の許可が得ることが難しく、単独名義に戻すにも、時間と費用が過分にかかることがあります。

所有者の死後に使いみちのない土地であれば、生前に売却して分割しやすい現金にしておくことが望ましいです。

また、ある程度広い土地であれば、前もって相続人の人数にあわせて分筆をして、遺言書をつくり、分けた土地をそれぞれ単独で相続できるように準備しておきましょう。

何の生前対策もなく、土地を共有名義で相続をしてしまった場合には、共有関係の解消方法は、次のような共有物分割の方法が考えられます。

AとBが各2分の1ずつの共有持分で所有している土地があります。

この土地を半分に切ります。

これにより、土地がふたつになりますが、この段階では、分かれた土地のいずれも、AとBが各2分の1ずつの割合で共有していることになります。

共有名義の土地を半分ずつに分筆しても、いきなりAとBが単独で所有するふたつの土地にはなりません。

そこで、共有物分割協議を経て、それぞれの土地の共有持分をAとBが交換をすることで、上図のとおり、A単独名義とB単独名義の土地に分けることができます。

この方法は、まず土地の測量をしてから分筆登記をして、その後、AとBが相互に持分を交換する登記手続をすることになります。

この一連の手続では、登記費用も相当かかります。

特に、測量や分筆ともなれば、自分ですることは困難であります。

分け方によっては、税金を考慮しなければならない場面があります。田や畑などの農地では、農業委員会の許可や届出がなされなければ、名義を変えることができません。

また、切り方を誤ると、何も建築できない、まったく使えない土地になってしまうこともあります。

共有関係の解消には、この方法に限らず、共有者のうち片方が、相手の共有持分を買い取って、共有関係から離脱させる方法もあります。ただし、これをするには、現金がなければできません。

共有の不動産に対しては、さまざまな対処方法がありますが、いずれも共有者全員で進めなければなりません。多くの費用も必要となります。

土地を売却して、その代金を分けることができるならば、進めやすいですが、身内同士で自腹を切ることになれば、なんとなく気まずい雰囲気にもなります。

厄介な問題です。後世にわたって、親族間の対立を残してしまうことさえあります。

何度も言います。

相続した不動産を共有名義にすることはやめましょう。

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司法書士 野田啓紀
司法書士 野田啓紀
名古屋で相続、認知症対策専門の司法書士事務所を経営しています。人生100年時代を豊かに過ごせるように、老いの不安を解消し、想いに寄り添うコンサルティングに強みがあります。 遺言書、民事信託、成年後見制度などを組み合わせた相続、認知症対策のご提案をいたします。 当事務所では、相続登記や預貯金の解約のような死後の事務手続だけではなく、生前の相続、認知症、事業承継への対応に、適切な助言をいたしております。